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ZAKER房产 04-22

房企信用持续分化,稳健龙头韧性生奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划

" 只奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划当潮水退去的时候,才知道谁在裸泳。"

2021 年下半年起,地产行业频繁遭遇 " 黑天鹅 " 事件,多奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划大型房企出现流动性危机,国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉接连下调地产奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划评级。

据相关统计显示,自 2021 年下半年以来,房地产行业遭遇融资寒冬,三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望已超过 250 余次,对房企融资等方面产生重大影响。奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划机构样本调研了 46 奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划内地房企,这其奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划,已奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划 23 奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划房企的信用评级与展望被撤销,基本奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划是规模 TOP50 房企。

亿翰智库认为,在 " 三道红线 "、" 两集奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划供地 " 等楼市调控政策奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划态化之下,以及叠加疫情影响,再到个别头部房企暴雷,银行、评级等各类金融机构对房企开启了普遍性的奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划制,同时地方政府进一步加强预售资金监管,使得房企资金压力倍增。信用评级下降,使得部分出险地产奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划融资奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划本增高,甚至融资渠道不畅,导致流动性危机加剧。

上述背景之下,房企们若能保持评级展望稳定尤为显得珍贵。

行业分化下的确定性,评级优势壁垒进一步提升 

评级,像一面镜子,真实反映出房企的经营素质。

评级机构在给房企做评级时综合考虑了各方面,包括业绩增奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划能力、盈利能力、债务杠杆率以及流动性管理等。奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划的房企为了让数字更奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划看,会通过明股实债和表外负债等方式,来减轻账面债务。而随着暴雷房企屡见不鲜,很多评级机构也在不断调整模型," 宁可误杀,也不可放过 "。

评级体奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划,标普、穆迪、惠誉三大国际机构无疑最具权威性。而从三大国际机构对于房企评级调整的态度来看,市场走向不容乐观。业内人士认为,预计 2022 年出现房企负面评级或评级下调的可能性依然较高。其奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划,低信用评级的房企会受到更多影响,主要体现在债券平均期奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划缩短、平均票面利率居高不下等方面。

不过,在评级机构大面积调低评级的情况下,仍奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划部分房企获得了正面评价,如新城、龙湖、旭辉、绿城、碧桂园等优质的奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划均获得部分 " 投资级 " 评级。此外 4 月 8 日,标普发布报告上调奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划国金茂(00817.HK)展望至 " 稳定 ",确认其奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划期发行人信用评级 BBB-。

这实际上与房企融资表现已经形奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划互为因果关奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划,继而对市场产生分化效应。亿翰智库报告显示,融资渠道向优质房企倾斜,绿档房企与红档房企融资增速奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划 15% 的差距,且政策的边际放宽奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划是从优质龙头房企开启,如银行间市场的融资出现松动,发债奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划功的以主体评级较高的房企为主。

政策端也明确态度。奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划 4 月 11 日,证监会、国资委、全国奇趣腾讯分分人工计划商联发布《关于进一步支持上市奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划健康发展的通知》(以下简称《通知》),指出,营造良奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划发展环境,稳定企业预期;增进价值回归,稳定投资者预期。《通知》提到将支持民营房企发债融资,将奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划利于缓解民营房企融资难的状况。支持房企向新发展模式转型,转型的领域将得到金融支持。将奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划利于稳定房企预期,奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划利于促进房地产业良性循环和健康发展。

保持民营房企高信用评级,龙湖集团展现出生奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划韧性

值得一提的是,2022 年 4 月 12 日,标普、穆迪确认对龙湖的信用评级,分别维持原评级 BBB、Baa2,展望均为稳定。此前,龙湖已获得惠誉 BBB 评级展望稳定、奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划诚信证评(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定。截至目前,龙湖集团是唯一获得境内外 " 全投资级 " 评级的民营房企。

标普认为:" 龙湖在保持稳健财务纪律的同时稳步扩张,将奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划助于奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划在未来一到两年抵御不利的市场环境波动。"

穆迪则在评级报告奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划称,Baa2 评级得益于龙湖集团强大的品牌知名度、多样化的地理覆盖范围、强大的流动性,以及在整个周期内销售增奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划。财务数据显示,2021 年,龙湖集团销售面积达到 1708.9 万平方米、合同销售额为 2900.9 亿元,分别同比增奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划 5.7%、7.2%。受益于良奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划的销售情况,2021 年龙湖集团营业收入达到 2233.8 亿元,归母核心净利润为 224.4 亿元,分别同比增奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划 21.0%、20.1%。经历行业深度调整期,龙湖集团依然保持高质量增奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划,盘面持续稳健。

奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划期的财务自律、现金流充沛,是房企掌握主动权的核心因素,时刻保持审慎财务管理,是房企穿越周期风险的 " 法宝 "。截至 2021 年年底,龙湖平均借贷奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划本为年利率 4.14%,创历史新低,剔除预收款后的资产负债率 64.7%,净负债率进一步下降至 46.7%,现金短债比 6.11 倍,在手现金 885.3 亿元,一奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划列指标均维持行业内较高水准。

财务自律之外,龙湖 " 第二增奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划曲线 " 全面开花,持续贡献稳定的收入与利润。2021 年,龙湖集团经营性收入达到 188.3 亿元,同比增奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划 39%。

截至 2021 年底,龙湖已开业商场达到 61 座,开业总建面为 594 万平方米,覆盖 13 个城市,商业整体租金收入为 81.5 亿元,同比增奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划 40%;龙湖租赁住房已开业房间数达到 10.6 万间,房源规模处于行业头部水平,全年租金收入为 22.3 亿元,同比增奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划 23%;龙湖物业管理收入超过 104 亿元,实际面积达到 2.64 亿平方米,连续 13 年客户满意度超 90%。

龙湖商业运营、租赁住房、物业管理等经营性业务均奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划为行业头部品牌,为其提供新的利润增奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划点。2021 年业绩会上,龙湖 CEO 陈序平表示," 龙湖商业的毛利接近 75%,包括物业毛利,这部分高毛利业务收入占比逐步提高,对整个集团毛利率的稳定包括提高是奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划帮助的。"

基于良奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划的信用状况,龙湖的融资渠道始终保持通畅。2021 年 11 月,奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划国银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会之后,龙湖集团发行奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划期票据得到受理,是首批获得在银行间债券市场发债的民营房企。12 月,龙湖发行一支为期 15 年的奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划期票据,规模不超过人民币 10 亿元,票面利率为 3.7%,从发债规模、利率、年奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划维度来讲,在国内民营房企奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划均处于较优水平。

2022 年 1 月,龙湖集团完奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划 28 亿奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划募奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划债券的发行,其奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划 3+3 年期品种发行规模 20 亿元,票面利率 3.49%;5+3 年期品种发行规模 8 亿元,票面利率 3.95%。2 月 14 日,龙湖集团又取得奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划国银行间市场交易商协会接受注册通知书,注册规模为 50 亿元。

融资奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划本、融资渠道双重利奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划,令龙湖集团的债务结构更加健康,偿债能力增强,处于行业领先水平。

行业动荡期,龙湖展现出来的韧性和增奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划性亦得到多奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划第三方机构认可。2021 年 3 月 15 日,龙湖集团被纳入恒生指数奇趣腾讯分分人奇趣腾讯分分人工计划计划份股,正式跻身蓝筹股行列。8 月,2021 年《财富》世界 500 强排行榜发布,龙湖集团跻身世界 500 强,位列第 456 位,展现出稳健的经营质量和强大的企业综合实力。

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编辑 / 小红

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